ニューヨークでアパート購入（2）ーいくらの物件が買えるの？

トライベッカのスタジオ、ソホーのロフト、ブルックリンのブラウンストーンと、マイホームを想像すると夢が膨らむものです。　しかし理想と現実は必ずしもマッチしないのも悲しい事実。streeteasy, zillow, new york times などの検索エンジンでアパート・家探しを始める際、いくらぐらいのアパートが買えるのでしょうか。

いくらの物件が購入できるかは、手持ちの頭金（downpayment) とどれぐらいのローン（mortgage）が借りられるかで決まります。

必要な頭金の％は物件によって異なり、各種サイトの各物件に記載されています。たいてい２０％という物件が多いです。もちろんもっと支払ってもOKです。

借りられるローンの額は、金融機関、もしくはモーゲージブローカーに相談する必要があります。それは、ローンを組んで、物件に入札をする際には必ずpre-qualified letter もしくはpre-approved letter というものを一緒に提示して入札をする必要があるからです。

購入者はいくらまでローンを借りることができます、支払い能力があります、とあらあじめ金融機関が証明してくれるものです。

これがないと売り手側からの信用も得られず、入札をする権利は与えられません。

もしローンを組む必要がないのであれば、入札時　自分の銀行口座の明細２−３ヶ月分をそえれば、それが支払い能力があることの証明になります。

今回は、まだブローカーのところに行って本格的に物件を探すわけではないけれど、少し家・アパートをローンを組んで買うことに興味を持ち始めてきた人用に、大まかな、購入可能な物件の金額の出し方について説明します。

簡単な計算方法は、これ：

年収　（税金を引く前）　x 　３〜５＝　購入可能な物件の金額

例）

年収　＄80K　（＝大体８００万円）x３〜５　＝＄240K〜400K

結構な振り幅ですね (笑）

これは、各自のクレジットヒストリー、ダウンペイメントの額、によっても変わってくるからです。

さらに詳しく予算を割り出したい方！　

例えば、少し気に入った物件をサイトで発見した際、月々の支払いの大まかな計算機がついています。

例えばこちら、streeteasy のサイトの物件：

"ESTIMATED PAYMENT $2094" と書いてあるところ、見えますか？

これは、モーゲージ（ローンの支払い）、メインテナンスフィー（月々の管理費）を含めた、毎月の支払い額の目安です。

そこをさらにクリックすると、条件を変更できます。

最初の枠は、この物件の値段。＄419K

次がダウンペイメント：（20パーセントの設定ですが、20パーセント以上払いたい場合はそこを変えてみる）

インタレストレイト：これはおそらく今現在の大体のローンのパーセントが、少し高めに記載されています。

ターム：ローンにもいろいろの種類があって、一番一般的な30年が最初に選ばれていますが、これも変更できます。

すると、

モーゲージアマウント（トータルで借りるローンの金額）＄335200　

モーゲージペイメント（月々のローンの支払い額）＄1690

それにメインテナンス（月々の管理費）＄404

を足して月々のおおよその支払い額＄2094　が出てきます。

この物件を買うためには、月々の支払額＄2094　が、購入者の月収の28％以下に抑えると良い、と言われています。

すなわち、先ほどの年収８０Kの例を持ってくると、

80Kは年収なので、月収は１２で割った　＄6666。

＄6666の28％は＄1866なので、この物件は、頭金20％では80Kの年収の方には少し難しいということになります。

頭が痛くなってきた頃でしょうか、さらにもう一つ。。。

全財産を頭金には、使えないことを覚えて置いてくださいね。

物件購入のクロージングにかかる費用、そして物件によって、購入後にある程度の金額が銀行口座に残っていることを条件としてくるところもあります。そして何があるかわからないので、このような条件がなくてもある程度の貯金は残して置いた方が安心ですよね。

これも、おおよその計算方法としては、

毎月のローンの支払いと、管理費や、保険などの合計”の2年ぶんが銀行に残っていることが望ましい。です

先ほどの物件を例で使わせていただくと、月に払う＄2094の２４ヶ月分＝＄50256

は、銀行に頭金、クロージングコストとは別にとって置くことが望ましいことを念頭に置いてください。

こんな風にして、購入前にどのぐらい頭金を支払えば理想の物件が買えるのかを念頭に置いて、プランしていってください。

あくまで、これは大まかな計算の仕方、ということで本気で購入を考え出した方は是非ブローカーに相談しにいってみてくださいね。

次はブローカーに相談してからの購入のステップ、そして購入時にかかる諸費用についても話していこうと思います。

ではでは！